Julio fue un mes tranquilo para el precio de los departamentos en CABA. La mediana del m² casi no se movió, la mayoría de los barrios quedó dentro de ±1,5% y no hubo grandes sacudones. El dato más llamativo no estuvo en los precios, sino en la oferta, que se achicó. Vamos a los números.
El número de la ciudad
La mediana de USD/m² para venta de departamentos en CABA cerró julio en USD 2.317/m², prácticamente igual que en junio. A esta escala, el mes se lee como plano: la mediana se movió menos de medio punto, dentro de lo que es ruido estadístico. En línea con la calma de los meses previos.
Todos los números de esta nota son la mediana de publicaciones reales relevadas para el snapshot de julio 2026 (venta, departamentos). La mediana es más representativa que el promedio porque no la distorsionan las propiedades de lujo ni las gangas puntuales.
Los barrios más caros
Sin sorpresas en el podio: Puerto Madero sigue jugando en otra liga, y detrás aparecen los corredores premium del norte.
| # | Barrio | USD/m² (jul) | Var. vs jun |
|---|---|---|---|
| 1 | Puerto Madero | 6.290 | −0,1% |
| 2 | Núñez | 3.788 | +0,3% |
| 3 | Palermo | 3.621 | −0,1% |
| 4 | Belgrano | 3.438 | +0,1% |
| 5 | Colegiales | 3.233 | −0,2% |
| 6 | Saavedra | 3.125 | 0,0% |
| 7 | Coghlan | 3.086 | −0,6% |
| 8 | Villa Urquiza | 3.063 | +0,4% |
En el otro extremo, los más accesibles siguen siendo los barrios del sur y sudoeste: Villa Soldati (USD 1.000/m²), Villa Lugano (1.092), Pompeya (1.349), Constitución (1.439) y La Boca (1.521).
Dónde se movieron los precios
Acá conviene un filtro de honestidad. Los barrios que más "subieron" en porcentaje —Villa Riachuelo +7,7%, Villa Soldati +5,6%, Pompeya +4,9%— tienen muy poca oferta (17, 55 y 59 avisos respectivamente). Con tan pocos datos, que entren o salgan dos publicaciones mueve la mediana varios puntos: es ruido estadístico, no una tendencia.
Mirando solo barrios con volumen suficiente para que el dato sea confiable, el panorama real es de movimientos chicos. Los que más subieron:
| Barrio | Var. vs jun | Avisos activos |
|---|---|---|
| Constitución | +2,1% | 352 |
| Villa Crespo | +1,5% | 1.824 |
| Boedo | +1,2% | 710 |
| Barracas | +0,7% | 997 |
| Caballito | +0,5% | 3.933 |
Y los que más bajaron:
| Barrio | Var. vs jun | Avisos activos |
|---|---|---|
| Villa Pueyrredón | −1,8% | 415 |
| Parque Patricios | −1,4% | 349 |
| Floresta | −1,4% | 497 |
| Parque Chacabuco | −1,3% | 416 |
| San Telmo | −1,1% | 1.047 |
El movimiento más relevante lo protagonizó Villa Crespo (+1,5% con 1.824 avisos activos) — de los pocos barrios líquidos que se despegó del promedio. Del lado de las bajas, San Telmo (−1,1%) es el más significativo por volumen (1.047 avisos).
La señal de fondo: los que ajustaron, ajustaron para abajo
Que la mediana esté plana no significa que no pase nada. La mayoría de las publicaciones mantuvo su precio, pero entre los departamentos que sí lo cambiaron de junio a julio, las bajas superaron ampliamente a las subas:
- 1.394 avisos bajaron de precio (baja promedio −5,3%)
- 319 avisos subieron (suba promedio +7,9%)
Es decir, más de 4 recortes por cada aumento. Esta es la señal más honesta de hacia dónde empuja el mercado, porque compara cada propiedad contra sí misma: no depende de qué barrios entren o salgan del cálculo. La mediana queda quieta, pero la presión sobre los precios que se mueven es a la baja.
El otro dato de julio: la oferta se achicó
Mientras los precios quedaron quietos, la cantidad de departamentos en venta publicados cayó: de 67.702 avisos activos en junio a 62.361 en julio, un −7,9%.
Un matiz importante para no sobreinterpretar: parte de esa caída puede deberse a menor cobertura del relevamiento de julio, no solo a menos propiedades reales en el mercado. Lo tomamos como una señal de contracción, pero con cautela — habrá que ver si agosto confirma la tendencia.
Si la baja de oferta es real, es un dato a seguir de cerca: menos stock con precios estables suele ser la antesala de un mercado que empieza a endurecerse a favor del vendedor.
Dónde está la liquidez
Para quien compra o vende, importa tanto el precio como la profundidad del mercado. Los barrios con más oferta activa en julio fueron Palermo (9.909 avisos), Belgrano (6.019) y Recoleta (5.814) — los mercados más líquidos, donde es más fácil comparar y cerrar operaciones. En el otro extremo, barrios chicos como Villa Riachuelo o Villa Real tienen tan pocos avisos que conviene tomar sus medianas con pinzas.
En resumen
Julio 2026 fue un mes de precios planos con presión a la baja y oferta en retroceso en CABA:
- Mediana del m²: USD 2.317, prácticamente sin cambios vs junio.
- Entre las publicaciones que cambiaron de precio, más de 4 bajaron por cada una que subió.
- Oferta de venta: −7,9%, el dato a vigilar (con la salvedad de cobertura).
Podés ver la mediana actualizada de los 48 barrios en nuestra página de precios por barrio en CABA.